Det norske boligmarkedet fortsetter å oppleve en nominell nedgang, ifølge boligprisstatistikken for november fra Eiendom Norge. Statistikken viser imidlertid en svak økning i boligprisene, når sesongvariasjoner er tatt i betraktning. Det er bemerkelsesverdig at boligmarkedet holder seg stabilt, til tross for at styringsrenten nå er på sitt høyeste nivå siden finanskrisen i 2008. Selv om flere sjeføkonomer gir uttrykk for sin overraskelse over boligmarkedets tilstand, forventer de en svak prisutvikling i nærmeste fremtid.
Ifølge boligprisstatistikken sank boligprisene med 1,3 prosent i november 2023. Korrigert for sesongvariasjoner var det likevel en svak oppgang på 0,1 prosent. Ved utgangen av november kostet en gjennomsnittlig bolig i Norge 4,319millioner kroner, sammenlignet med 4,37 millioner kroner ved utgangen av oktober.
Forrige måned påpekte Eiendom Norge at de publiserte og kommende sesongjusterte tallene kunne være litt misvisende, på grunn av de uvanlige store prisutslagene i 2022.
- I likhet med de siste månedene dras sesongjusteringen fortsatt opp av den spesielt svake utviklingen høsten 2022. Ser vi på november flere år tilbake er utviklingen svak tross den lille oppgangen, sier administrerende direktørHenning Lauridsen i Eiendom Norge i pressemeldingen 3. desember.
Fra inngangen av 2023 til mai økte boligprisene hver måned og nådde en topp på 7,7 prosent. Den sterke utviklingen i første halvår har til nå blitt korrigert av den svake utviklingen siden sommeren. Hittil i 2023 har boligprisene steget med 1,3 prosent.
Prisutviklingen i november har overrasket flere sjeføkonomer og bransjetopper. På forhånd hadde banker som DNB Markets og Handelsbanken ventet at det skulle være nedgang også i de sesongjusterte boligprisene forrige måned.
Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank uttrykker overraskelse over prisutviklingen i oktober og november, spesielt med tanke på den samtidige økningen i rentenivået. Til tross for en nedgang i antallet usolgte boliger forrige måned, peker han på en betydelig økning over tid.
- Deter klart at det er en indikasjon på at den faktiske utviklingen er svakere enn pristallene tyder på. Det er en liten indikasjon på at det underliggende prisbildet er svakere, sier han.
På samme retning mener Sparebank 1 Markets’ sjeføkonom Harald Magnus Andreassen at utviklingen er bemerkelsesverdig i og med at antallet usolgte boliger er høyt. Baard Schumann, Selvaag Bolig-sjefen som nå leder et boligutviklingsfond hos Union, uttrykker at:
- Dette holder seg overraskende sterkt. Et prisfall på 1,3 prosent er ikke mye det, og hvis du får tilsvarende nedgang i desember er vi på null for året. Jeg trodde vel at renten skulle slå hardere enn det, sier han.
For å forklare prisutviklingen i de siste to månedene, påpeker sjeføkonom Kari Due-Andresen iAkershus Eiendom at endringene i utlånsforskriften har blitt brukt som forklaring, sammen med ekstra sparepenger. I tillegg nevner Carl O. Geving og Baard Schumann at en av årsakene kan være at nyboligmarkedet ligger nede med brukket rygg.
Etter novembers statistikk påpeker Eiendom Norge-sjefen at bruktboligmarkedet er robust.
- Det er solgt noe færre boliger enn i november i fjor, men totalt sett i 2023 ligger vi nesten på samme nivå som i fjor. Bruktboligmarkedet er velfungerende, til tross for den svake prisutviklingen siden august og lavere realboligpriser, sier Lauridsen.
Langs samme linjer uttaler administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund at bruktboligmarkedet fremstår som solid, og han anser utfordringene i boligmarkedet som «sterkt overdrevet». Han peker på at omsetningstiden nå for tiden er lavere enn i 2019.
Gjennomsnittlig salgstid for boliger i Norge økte fra 41 dager i oktober til 49 dager i november. Til sammenligning var omsetningstid i november 2019 53 dager. Stavanger med omegn hadde den korteste salgstiden, med 30 dager, mens Hamar medStange hadde den lengste salgstiden, med 96 dager.
- I november 2023 ble det solgt 6.683 boliger i Norge, en nedgang på 8,7 prosent sammenlignet med samme måned i 2022.
- Så langt i 2023 er det solgt 87.714 boliger i Norge, noe som er 0,8 prosent færre enn i tilsvarende periode i fjor.
- I november ble det lagt ut 6.164 boliger for salg i Norge, en nedgang på 16,8 prosent sammenlignet med samme måned i 2022.
- Så langt i årer det lagt ut 100.424 boliger for salg i Norge, noe som er 0,9 prosent flere enn i samme periode i fjor.
Eiendom Norge-sjefen indikerer at det fortsatt er god aktivitet i bruktboligmarkedet, til tross for skiftet i prisutviklingen de siste tre månedene. Han påpeker også at det høye antallet usolgte boliger forrige måned har falt markant gjennom november. Mye oppmerksomhet har de siste månedene blitt rettet mot det skyhøyeantallet usolgte boliger i markedet. I oktober var det 19944 usolgte bruktboliger, det høyeste antallet i statistikkens historie som dater tilbake til januar 2009. Etter november ligger antallet usolgte bruktboliger på 17500.Selv om utbudet har falt, har det ikke registrert flere usolgte bruktboliger i en november-måned.
I november hadde Stavanger med omegn den sterkeste sesongkorrigerte prisveksten med en økning på 2,2 prosent. Kristiansand hadde også en av de sterkest utviklingene i november hvor boligprisene steg med 1,9 prosent, korrigert for sesongvariasjoner. Disse to områdene har også vært i forkant av utviklingen i 2023, med en prisøkning på henholdsvis 8 og 7,9 prosent.
- Boligprisutviklingen i Stavanger og Kristiansand skiller seg fortsatt betydelig ut fra resten landet, og vi venter at disse byene også vil skille seg ut når 2023 er omme. I Norge ellers er bildet et annet og de fleste områder vil ende rundt pluss minus-null når året er omme, sier Lauridsen.
På den andre siden hadde Romerike den svakeste sesongkorrigerte utvikling i november hvor prisene sank med 1,7 prosent. Hittil i år har Bodø med Fauske hatt den svakeste utviklingen, med en nedgang på 2,3 prosent.
I Oslo sank boligprisene med 1 prosent i november. Korrigert for sesongvariasjoner steg boligprisene i Oslo med 0,3 prosent. Hittil i år har det vært en oppgang på 2 prosent i Oslos boligpriser. Ved utgangen av forrige måned var gjennomsnittsprisen for en bolig i Oslo 6,395 millioner kroner.
I tiden som kommer venter ekspertene at boligprisene vil falle videre.
Eiendom Norge-sjefen uttrykker bekymring og understreker behovet for tiltak for å forbedre situasjonen i boligmarkedet:
- Vi venter også en svak utvikling i boligprisene i desember, men det storespørsmålet er hvordan januar 2024 vil bli. Januar er som kjent måneden med størst prisvekst i løpet av et år. Avlyser Norges Bank renteøkningen i desember og finansminister Trygve Magnus Slagsvold Vedum (Sp) tar grep om utlånsforskriften så vil neste år kunne bli bedre for boligmarkedet og nyboligmarkedet enn det ser ut nå, sier Lauridsen.
SeniorøkonomSara Midtgaard hos Handelsbanken forventer at boligprisene vil fortsette å synke fremover. Hun antyder at det blir et betydelig prisfall, justert for sesongvariasjoner, i januar, merkbart større enn det vi har sett tidligere i høst. Likevel tror hun på en prisoppgang når våren kommer.
NEF-sjefen Geving peker imidlertid på utfordringer i hovedstaden:
- Oslo vil være særlig utsatt for tilbudsunderskudd og prispress i boligmarkedet. Her er situasjonen at det er mangel på både primærboliger og leieboliger. Under de nevnte omstendigheter vil det kunne utløse en ny sterk prisoppgang, slik vi har sett flere ganger under nedgangskonjunkturer, sier han.
Kilder: Eiendom Norge, DN(1), DN(2), DN(3), E24
