.jpg)
Økte boliglånsrenter, strenge inntektskrav og behov for betydelig egenkapital har kastet en skygge over drømmen om å eie bolig i Europa. Mange førstegangskjøpere er nødt til å utsette sin boligreise, mens etablerte boligeiere finner seg tvunget til å vurdere alternativer i leiemarkedet. Den økte etterspørselen har forverret det allerede anstrengte leiemarkedet med rekordhøye husleier i flere av Europas hovedsteder. Dette presset på leiemarkedet setter stor press på leietakere og gir opphav til økt ulikhet og komplekse samfunnsutfordringer.
I Norge har Norges Bank flere ganger hevet styringsrenten for å kjempe mot inflasjon, og boliglånsrenter har dermed også steget som en respons på sentralbankens innsats. Dette mønsteret har manifestert seg over hele Europa, noe som har gjort det stadig mer utfordrende for både etablerte og aspirerende boligeiere. Boliglånsrentenes sterke økning har tvunget mange til å midlertidig sette boligdrømmen på vent og holde seg til leiemarkedet. Samtidig har flere europeiske boligeiere måttet forlate sitt eget hjem og undersøke muligheter i utleiemarkedet på grunn av den voksende belastningen på boliglån. Denne økende tilstrømningen av middelklasseinnbyggere til leiemarkedet har plassert ekstra press på leietakere med lavere inntekter på ettertraktede steder.
Imens har kostnadene for boligbygging økt som følge av inflasjonen, noe som har svekket forsyning av nye boliger og gjort utleiesektoren til det eneste valget for flere mennesker. Utfordringene på boligmarkedet har ført til en høyere etterspørsel i leiemarkedet, med en stadig økende konkurranse om tilgjengelige boliger.
I tillegg har COVID-pandemien skapt en ny botrend hvor flere leietakere ønsker å bo i nærheten av grønne områder eller ved sjøen for å forbedre livskvaliteten. Dette har drevet en oppgang i interesse for boliger i enkelte byer og nabolag, som Rennes og Marseille i Frankrike.
Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel i utleiemarkedet blir dermed forsterket, noe som har presset leieprisene opp over hele Europa. Særlig i flere av Europas sysselsettingssentre og reiselivshotspots har leieprisene nådd rekordhøyder.Til tross for dette klarer ikke disse områdene å imøtekomme den økende etterspørselen på grunn av knapphet på boliger.
"Hvis jeg må gi en ett-ords forklaring på problemet, er det: forsyning," sa Boris Cournède, leder for offentlig økonomi i OECD.
Ifølge Paul Tostevin, leder for global forskning ved eiendomsfirmaet Savills i Storbritannia, skyldes den økende etterspørselen ikke bare innenlandske faktorer, men også internasjonale leietakere som kommer for å arbeide og studere. Regjeringspolitikk og endringer i arbeidstrender etter COVID-pandemien har ført til at dyktige utenlandske arbeidere, som ofte kan betale mer enn lokalbefolkningen, har strømmet til byer som Paris, Dublin, Berlin og Lisboa. I tillegg har internasjonale studenter vendt tilbake til byer som London og Amsterdam etter pandemien, noe som har ført til en økning i behovet for boliger i disse byene.
Amsterdam har for eksempel opplevd en betydelig økning i boligetterspørselen de siste årene. Byens befolkning har vokst markant som følge av mange nederlandske selskapers utvidelse av arbeidsstyrken, i tillegg til etableringen av europeiske hovedkontorer for store internasjonale selskaper som Tesla og Netflix i byen på grunn av gunstige skatteforhold. Den raske befolkningsveksten har ført til en mangel på omtrent 200 000 boliger, ifølge en nylig rapport fra Amsterdams bystyre.
Langs samme linjer har globale selskaper som Meta Platforms og Pfizer etablert sitt europeiske hovedkvarter i Dublin på grunn av Irlands attraktive skattelettelser. Dette har ført til en økning på 12% i Dublins befolkning det siste tiåret. Disse landenes retningslinjer har begynt å skape utfordringer for boligforsyningen, og selskaper ofte peker på boliger som en av de viktigste utfordringene når det gjelder rekruttering og å beholde ansatte.
Zürich er også en by som opplever sterk press på utleiemarkedet. Zürich er hjemmet til Googles største forskningssenter utenfor USA, og den høye etterspørselen etter boligen har ført til et svært lavt nivå av ledigheten for utleieleiligheter, som ligger nå på 0,07 %, og lange køer for visninger, som jevnlig når over 100 personer. Walter Angst, meddirektør for leietakerforeningen i Zürich, påpeker at etterspørselen etter utleieboliger Zürich skal fortsette å stige på grunn av høyere renter. Han prognostiserer at leieprisene vil oppleve en økning på omtrent 30 % innen 2025.
I tillegg til tilstrømningen av internasjonale arbeidere har trykket på leiemarkedet i flere europeiske land blitt forsterket det siste året som følge av ankomsten av ukrainske flyktninger som rømmer fra krigen. I Estland, en av de mest populære ankomststedene av ukrainske flyktninger, er antallet ukrainere per innbygger 41 for hver 1000.I OECD er dette den høyeste andelen sammen med Tsjekkia. Den høye økningen i boligbehovet har bidratt til å heve leieprisene med 22 prosent i Estland i 2022, ifølge Eurostat.
Veronika Saareväli fra Estonian Refugee Council peker på dyre leve- og leiekostnader iEstland som en stor utfordring for ukrainske flyktninger. “Noen ukrainere ble tvunget til å dele boliger mellom to familier,” konstaterer hun. Risto Vahi, en analytiker hos eiendomsmeglerfirmaet Uus Maa i Estland, indikerer at leietakere i hovedstaden, Tallin, ofte opplever å bli tvunget til å inngå kompromisser, flytte til mindre og billigere eiendommer eller utforske utleiemuligheter i mindre byer utenfor hovedstaden når det er mulig for pendling.
Leiemarkedet over hele Europa har dermed blitt stadig mer anstrengt i møte med både nasjonale og utenlandske utfordringer. Press på leiemarkedet har skapt betydelig press på leietakere og ført til økt ulikhet og krevende samfunnsproblematikker.
Boligknappheten har gjort det mer utfordrende for europeiske innbyggere å sikre et ordentlig tak over hodet. Emily, en 29 år gammel kunstner i London, er nødt til å sove på sofaen hos søsteren sin på ukedagene. I helgen sover hun på et rom som leies ut til andre i løpet av uken. På denne måten kan hun unngå å betale over £1000 foren leiebolig.
Fabian Misbrenner, en 33 år gammel doktorgradsstudent, måtte lage sin egen internett-plugin som hjalp han med å kjøpe et ønskelig hjem etter å ha blitt kastet ut av leiligheten sin i Berlin og mottatt flere avslag. Husjakt i Zürich har også blitt stadig vanskeligere, og det har blitt en standard praksis for boligjegere å tamed seg anbefalingsbrev, HR-kontakter, kontoutskrifter og gaver som vin og sjokolade når de er invitert til å se en eiendom.
Den svake boligforsyning har også ført til at millioner av unge må holde seg hjemme hos foreldrene eller bo i overfylte boliger, eller boliger som ikke har nok rom til å gi rimelig plass til alle medlemmer av husstanden.
“Mangelen på rimelige boliger hadde utløst en "naturlig utvalg"-prosess for leietakere som rammet unge europeere spesielt hardt,” sa Sarah Coupechoux, leder for Europa ved Abbé Pierre-stiftelsen, en veldedighetsorganisasjon for boliger.
Dagens utleiemarked gjør økonomiske sårbare individer mer utsatte, særlig unge mennesker som ikke har en stabil inntekt. Disse utviklingene kan ha vedvarende sosioøkonomiske implikasjoner og påvirke unge menneskers fremtidige arbeidsmuligheter, familieliv og økonomiske muligheter.
RodrigoMartinez, assisterende professor i eiendom ved London’s Global University, advarer at å bo i hjembyene kan hindre unge mennesker til å finne jobb som passer deres ferdigheter og føre til en negativ spiral av begrensede økonomiske muligheter. Samtidig kan nasjonale økonomier og arbeidsmarkeder stå i fare for å stagnere på grunn av mangel på geografisk mobilitet.
I tillegg har den begrensede tilgjengeligheten av boliger begynt å endre sammensetningen av flere europeiske byer. I Amsterdam er det kun cirka 40 prosent av befolkningen som er nederlendere, ettersom flere lokalbefolkninger velger å flytte til satellittbyer hvor leieprisene er billigere.
I Portugal har regjeringspolitikk om gullvisum for eiendomskjøp medført en tilstrømning av velstående utlendinger til hovedstaden. Politikken har satt ytterligere press på bolig- og leiemarkedet og bidratt til at leieprisene har steget med 25 prosent i løpet av et år i Lisboa. Da lokalbefolkningen fant seg priset ut av byens sentrum, gikk de i protest. Etter mange protester planlegger regjeringen nå å avslutte politikken.
Press på utleiemarkedet fører også til økt ulikhet, når leiekostnadene spiser mye av inntekten til de som ikke har råd til å kjøpe sitt eget hjem. Utfordringene i leiemarkedet og boligmarkedet fører også til økende ulikhet mellom dem som får hjelp fra foreldrene og dem som starter sin reise helt på egen hånd.
I møte med det sterke presset på leiemarkedet strever regjeringer med å finne løsninger. Likevel pleier de å velge kortsiktige løsninger som har en tendens til å slå tilbake. Mange regjeringer har innført priskontroll på husleie, noe som har vært med på å ytterligere forhindre tilbudssiden.
Som et eksempel kan det ta noen måneder for nyankomne til Berlin å finne en permanent bolig på grunn av et 10 prosent øvre grense for leieøkninger som gjør at utleiere avstår fra å fortsette sin virksomhet. Selv om leiekontrollen kan være til fordel for langvarige leietakere, blir nykommere og leietakere med lavere inntekt presset ut til utkanten av byen. I tillegg er enkelte utnyttende utleiere i stand til å ignorere bestemmelser om leiekontroll på grunn av manglende sanksjoner. Den høye etterspørselen har også gitt betydelig makt til utleiere, noe som har lagt til rette for diskriminering og utnyttelse. Et annet eksempel er det svenske systemet med leiligheter underlagt leiekontroll, som har resultert i en lang venteliste i Stockholm og et fremleiemarked der tilfeller av bestikkelser og seksuell trakassering ofte rapporteres.
For å bedre forholdene i utleiemarkedet, er det nødvendig å takle problemene knyttet til boligforsyning. Enkelte land har tatt i bruk forskjellige tilnærminger til å håndtere boligspørsmålet: Mens Spania som legger vekt på reguleringsendringer, har Wien fokus på sosial støtte og samarbeidende boligutvikling. Likevel har inflasjon resultert i økningen i byggingskostnadene. Derfor kan ubalansen mellom tilbudet og etterspørselen vedvare i tiden som kommer.
Fremtidens europeiske utleiemarked forventes å forbli utfordrende.
- "Flere faktorer, inkludert økende byggingskostnader, utviklingsutfordringer og økende gjeldskostnader [fortsetter å] bidrar til den begrensede tilgjengeligheten av førsteklasses inventar og det oppadgående presset på leieprisene," sa Tostevini eiendomsfirmaet Savills.
I tidligere artikler har vi utforsket problemstillinger i det norske leiemarkedet og boligmarkedet, som er delt med andre europeiske land som omtales i denne artikkelen. For å bidra til å adressere boligutfordringer i Norge, utvikler vi vår leie-til-eie modell, som gir flere mulighet til å realisere drømmen om å eie sitt eget hjem. Vår ambisjon strekker seg også utover norske grenser. Nylig har vi inngår strategisk partnerskap med svenske Navian med håp om å imøtekomme det presserende behovet for rimelige boliger i Sverige. Vi i Address håper at vår modell vil bidra til å løse utfordringene i markedet. Hos Address er vi forpliktet til å skape økonomisk stabilitet og redusere sosiale ulikheter ved å tilby en bærekraftig boligkjøpsmodell.
Vil du utforske vår leie-til-eie løsning? Les mer på vår Om oss-side eller ta gjerne kontakt med oss her.
